举个栗子（具体楼盘以实际情况为准）：以1万元一平，100平米的房子，总价100万，去化率90%的楼盘，按揭购房。10000×100×0.9(3月基本折扣)×0.83(去化90%的楼盘尾房)×0.94（按揭）=702180（元）。

　　第二、清尾折扣83折起。比如开发商有一个楼盘，总共有3000套房子，已经卖出了2700套，去化90%，剩下的300套房子，就叫尾房（尾盘），清尾折扣83折。这个清尾折扣，叠加到某月基本折扣，就显得这次优惠力度特别大。这个尾盘折，不同地区，不同楼盘，力度不同。

　　如果是新盘第一次开盘，那这个折扣是没有的。但是也别不开心，因为恒大执行“开盘必特价”的政策，楼盘首开价格本来就很优惠。

　　第四、付款方式的优惠。如果你是贷款买房，还有一个94折，如果全款，折扣比94折还低。也要看具体项目。

　　总之，4重优惠下啦，优惠最高达七折。可以说，恒大整个营销的折扣力度很大的，手段灵活多样，对于买房的人是利好。

　　作为标杆房企，在金九银十来临之前的八月份，提前抢跑，说明开发商对今年下半年的楼市并不乐观，甚至有一些担忧。在叠加恒大上半年同期利润下滑49%，降价快销去库存，是很正确的选择。下半年，越来越多的房企，通过各种手段降价促销，是大趋势。

　　今年以来，虽然有些地方再度出现房价上涨现象，如苏州、西安等，但是，很快地地方就出台了调控政策，且力度很大，没有任何想象余地。因此，有人认为，2019年房价大局已定。那么，未来3—5年房价将出现怎样的变化、走势如何呢？

　　2019年房价大局有没有定，目前还很难判断。但是，房价继续大涨的概率已经不大，即便上涨，也会受到地方政府的政策调控，真正体现因城施策、一城一策的要求，也体现了“房住不炒”的定位。

　　首先，从新房价格数据来看，市场走势正在趋稳。日前，国家统计局发布了2019年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据。整体来看，5月有67城新建商品住宅价格环比上涨，与4月持平。其中，新房价格环比涨幅居首的城市是西安，涨2%领跑；北上广深分别涨0.6%、跌0.1%、涨0.8%、涨0.4%，呈现“三涨一降”格局，涨幅比上月有所回落，大约回落0.3个百分点。

　　第二，从二手房情况来看，也呈现出走势向稳的格局。70个大中城市中，有11个城市房价环比出现下降，分别是：济南、青岛、武汉、长沙、广州、海口、安庆、宜昌、常德、湛江、遵义等，其余59个城市与上月相比是持平或者上涨。涨幅较高的城市，如杭州上涨1.3%，南宁、兰州上涨1.2%，无锡、大理上涨1.1%，宁波、唐山、丹东、烟台均上涨1.0%，涨幅不大，属正常波动。北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下降0.3%。与新房相比，也基本协调，没有出现此高彼低现象。

　　第三，从未来趋势来看，稳定向好的格局逐步形成，但一线城市和三四线城市的分化或加剧。中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》也指出，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。与此相适应，6月24日下午15时，深圳开启了一次堪称“史诗级”的土地竞拍。此次土拍，从举锤到结束，只用了短短15分钟时间，5宗地块就最终以近224亿元成交，相当于去年全年成交量的一半，最高楼面限价也快赶上周边房价。据悉，此次竞拍，仅房企缴纳的保证金就超过了1100亿元，更有几家知名房企开启5块连拍模式，每家需缴纳保证金达80亿元。这也预示着，未来楼市将极有可能呈现几家欢喜多家愁的格局，一线城市房价内在张力很强，人为控制下的内部上涨动力会越积越多。一旦调控放松，就有可能出现房价上涨现象。尤其是深圳，房价上涨的内在动力可能要高于其他一线城市。三四线城市房价则很难支撑得住，面临较强的下跌压力。

　　所以，未来3——5年的房价趋势，从总体上讲，就是平稳有序，一线城市和三四线城市分化加剧，整体房价稳中有降。对购房者来说，没有必要抢购，也没有必要等待房价下跌再购买，而是依据需要，选择合适机会购买。

　　全国TOP10以内的房企，最喜欢搞促销、拉声势的，第一是恒大、第二是碧桂园！恒大的促销力度、手段、方式，在国内房企中独树一帜！

　　之前，恒大就曾推出过8.8折买房、内部员工价、全款再打97折等各种促销手段，效果就很显著啊！

　　其实，如果仔细观察，就会发现。最近几年，恒大每年都会搞一到两次的全国楼盘优惠活动，时间大抵都会在每年的3月份和“金九银十”前后！

　　之所以今年3月份活动力度这么大，是因为2019年前两个月（1、2月），恒大累计销售金额只有647亿元，较去年同期下滑42%（1125亿）。经过3月份促销，当月销售额549亿元，同比大增11.2%。这就是，降价促销的成果！

　　因此，对于国内的房企来说，如何回笼资金成为很关键的一个问题！只有同通过大幅度的降价、加快销售速度、降低自身杠杆、增加现金储备，才能熬过行业的寒冬！

　　先看看背景，恒大2019年半年报业绩预警，净利润同比下降49%。业绩大幅下滑的主要原因:一是公告所说的结算问题；二是，公司去年的收入有过度释放，财务指标是预收款同比大减，也从侧面说明房子不好卖了；三是，楼市调控来真的了，房子价格上不去，房子也不好卖了，单价不变，面积减小，自然营收和利润都会下降。

　　8月20日，恒大旗下之区域公司，悉数推出全员营销优惠升级活动，在8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房均享特殊优惠，且每日推出不定量的特价房单位。而作为全员营销之主力，恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息，试图通过人海战略带动公司销售提升。

　　今年以来房地产调控一波一波，与此同时，涉房融资全面收紧，信托、信贷和债券融资渠道被全方位围追堵截。密集调控之下，房地产开发企业到位资金也出现增幅回落的情况。1~7月，房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，增速比1~6月份回落0.2个百分点。可见，现金流对房企的重要性与日俱增。

　　在需求端，融360大数据研究院数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍；二套房贷款平均利率为5.76%。购房者的成本剧增，进一步打压需求。

　　而近期的银行关于房地产专项整治排查活动，多家银行因为违规被罚款，说明本次调控是玩真格的，并不是嘴上说说。

　　1、恒大是地产方向标，记得2008年时候也是恒大首先大力促销，优惠也是最大的。所以本次情况，差不多，说明经过几年的调控，及最近部分地方调控政策有加码趋势，国家定调房住不炒，地产公司资金出现了困难，将出现洗牌整合的局面。

　　2、恒大此举一方面想加快回笼资金，确保在即将到来的洗牌整合局面中占有先机，毕竟地产行业资金为王。另一方面来讲，恒大许老板是讲政治守规矩的，对政策的把控理解是十分到位的，必须有龙头房企来号召一下，但是不知道有多少企业跟进是影响未来房价走势的关键因素。

　　总之，恒大全国促销活动，对需要买房的人来说此举起到了抛砖引玉的效果，对房价产生了冲击，但影响范围及房价降低力度要看后续的房地产公司跟进情况来看了。

　　特别是在房地产企业的资金面遇到了史上最严重的考验。房地产企业的贷款渠道和融资成本遭遇前所未有的困难。限购、限价、限售等措施令房地产的发展前景为众人所看淡。就连老牌房地产巨头万科都喊出了要“活下去”的口号。几乎所有的房地产公司的增速都出现了下滑，房地产的寒冬到了。

　　只有促销才能更好的回款。只有手上现金多，才能应付好负债的压力。回多少款，拿多少地是众多头部房企的共识。

　　众多房地产上市公司已经开始聚焦一二线城市。在拿地成本越来越高的情况下，在一二线城市房屋居住需要还是很旺盛的情况下。房价不太可能会大降，从长期看一二线城市的房价温和上升的概率较大。

　　1、根据入住人的生辰八字（新房常住的所有人），选择好吉日良辰，作为新居入住的日子。2、入住前需要准备好以下东西：家里的米桶装置八成满并放上红包，买好10个新碗、10个盘子、10个汤匙、10个味碟、10双筷子，准备好一些硬币，还适当买些具有象征意义的食物如：红萝卜、生菜、发菜、大蒜、汤圆、带子、红枣、芝麻、绿豆、红豆、油、盐、酱、红糖等，这些东西所带表的含义就不用多说了，总之是代表吉祥、如意、健康、发财等。还需准备好两盏煤油灯放在客厅，入住之后点燃三天。3、入住当天要贴好对联、门头上挂上红布大花。4、入住当天大家要心平气和，切不可生气，骂人，还要讲吉利的线、入住当天还要摆喜酒或请亲戚朋友到家里来做客，越热闹越好。

　　买房讲究的就是一个稳准狠，看准时机尤为重要，当然对于房价直线上涨的一线大城市来说，越早买升值空间越大，但对于大部分城市，房价总有一定的规律可循。就像水果讲究个当季和过季，买房也同样受季节因素影响，一年之中总有某些月份是买房便宜又划算的。

　　买房讲究的就是一个稳准狠，看准时机尤为重要，当然对于房价直线上涨的一线大城市来说，越早买升值空间越大，但对于大部分城市，房价总有一定的规律可循。就像水果讲究个当季和过季，买房也同样受季节因素影响，一年之中总有某些月份是买房便宜又划算的

　　恒大内部会议下达指令，将开启新一轮全员大促销，对未来房价你怎么看？

　　恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销，一次在春季，另一次则在楼市的“金九银十”之前。折扣力度每年也并不相同。

　　数据显示，截至2019年7月底，一、二、三四线个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平方米、22149万平方米和20074万平方米，环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5%，同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

　　恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法，体现了对于市场的灵活把握，已经带有一定的品牌影响和推广效应，无形中能推动去化销售。事实上，对于恒大来说，资金压力并不是很大，主要是考虑到后续的不确定因素，以通过降价促销回笼资金来防范未来的风险。

　　据我所知，这种促销每年都有几次，而这次更是被其内部冠以“史上最优惠”的头衔，从目前了解到的信息而言，折扣力度最少都在9折，除去比较特殊的，普遍能到8折的样子，说是史上最优惠也确实没说错，有的媒体说房市拐点到了，这种说法是语不惊人死不休，因为拐点到的标志是银行再不放贷，收紧银根，还有说法是行业崩盘前兆，嗯，我个人不支持这种说法，一个行业崩盘是有迹可循的，必须有大量的小房企宣告破产，维权业主铺天盖地，烂尾楼新闻层出不穷，但，大家有这个感觉吗？貌似没有吧，还有人硕许家印缺钱了才搞这种花活，说实在的，如果恒大要借钱，拿点物业出去抵押，国有银行还是很愿意卖中国第一房企一个面子的，还不至于把希望寄托在“崩溃”的市场上，就一次正常促销，如此而已

　　各大企业都为了国家政策调控，促销回笼资金，也为了调整市场房价，所以恒大全员促销活动已经不算什么大新闻了，房地产市场的低迷，已经有几百个房企申请破产，还有一些大的房企也是出现停止拿地，这意味着今天房企的日子并不好过。国家调控的主要目的是避免房子闲置，恶性炒房，使得房地产市场发展环境趋于平稳状态，让房地产市场回归到合理发展的水平，让广大群众均可买的起房。国家的调控的目的，未来的房价将趋于稳定并回调的发展方向，现在的房价已经处 于比较高的价位，所以未来的房价会出一定的回调，但不会有很大降幅，这种趋势会存在一定的时间段，最起码会维持一段时间，但也不会下调，只是趋于平稳，有刚需的朋友这段平稳期可以购进房源，是很明智的。