八一水库西侧高新区域之前由于交通，商业配套不完善，一直处于价格洼地，当年的恒盛豪庭以3000元一平低价入市，直接拉低了区域均价，中海澜庭均价约5100元，其实际大部分房源卖价不足5000元，直至2021年，中海澜庭引进的欧亚商超开业，栖乐荟的开业使得当地人购物不再只有欧亚卖场一个选择，小区临街门市的逐步繁荣，高新1-5号线公交陆续开通，吉大慧谷，吉大尚德，东师慧仁以及北师大长春附属学校的建成，使得此区域房价犹如火箭一般串红，一跃成为长春最高价房价区域之一，而对面的南关区域，从刚开发时几无任何配套的情况下，就是长春高价房区域，而则随着目前公共交通已很完善，友谊公园，兰桡湖公园，百草百花百木园，清水音公园，光明公园的陆续建设，以及省图书馆，省规划展览馆等公共服务的配套落位，房价也随着楼市行情逐渐再被推高，依然保持长春市的高房价地位，而随着八一水库公园的开建，当地环境将进一步提升。

　　所以不要再有人说什么某某区域配套不完善，房价高是在透支未来房价，那的房子根本不值这个价格，实际是只要政府规划出某区域的居住定位级别并适时予以引导，即使配套不完善，依然可以卖到高价，以后随着配套完善，价格会越来越高。而且这些区域的楼市价格涨上去就是涨上去了，虽然以后也会随着楼市的大形势涨涨落落，但唯一不会发生变化的是，这些区域会始终维持着他们是这个城市高房价区域的地位，因为主导这些新城新区楼市价格的是在于人们的对这个区域的预期和规划利好的兑现，而不是当时有什么，南部新城是这样，净月也是这样发展起来的。

　　附图:高新区控制性详细规划图

　　

　　发展如何要看长春市规划，以下就是对八一水库及周边的规划。

　　
 

　　长春市南关区NG-GD12-KD6[八一单元]控制性详细规划

　　日期：2021年01月16日

　　
 

　　第一条为贯彻落实《长春市城市总体规划（2011－2021）》的城市建设发展意图，合理控制用地建设，为修建性详细规划设计和规划管理提供依据，特制定本规划。

　　第二条 本控规单元范围是锦湖大路以南、甲一路以北、前进大街以西、南关区与高新技术开发区分界线以东的围合区域，总用地面积380.05公顷，总建筑面积约为212万平方米。以下简称为“本控规单元”。

　　第三条 本控规单元的功能定位是：南部新城的重要组成部分，是以居住和绿地为主要功能的城市生态公园、高端生态居住区。

　　第四条 本控规单元是以新建区为主的控规单元。

　　第五条 本控规单元内临八一公园的建设项目应与八一公园统筹考虑，形成良好互动，将小区绿化与八一公园有机结合，提高八一公园的通达性。

　　第六条 本控规单元中流绿空间居住用地内住宅建筑采用坡屋顶形式，屋脊高度不超过18米，檐口高度不超过15米，绿化种植应以大型乔木为主。

　　第七条 公交站场东侧和南侧商业用地进行开发建设时，应留出公交站场的出入口。

　　第八条 本控规单元建筑高度需征求空军意见，待其同意并满足机场净空要求后方能成立。

　　第九条 本控规单元各类用地的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标控制详见附表一。

　　第十条 本控规单元的“绿线”包括：八一公园、甲一路北侧绿地、丙五十四路两侧街头绿地、丙五十二路两侧街头绿地。

　　第十一条 本控规单元内“黄线KV变电站、消防站、丙六十五路与丙五十二路交汇处社会停车场、丙六十五路与丙五十五路交汇处社会停车场、公交站场。

　　第十二条 本控规单元内“蓝线”包括：八一水库、八一支沟。

　　第十三条 在本单元内，对《长春市城市总体规划（2011-2021）》确定的前进大街城市快速路进行空间控制，其最终敷设方式和断面形式应由能够满足规划要求的施工图确定。

　　第十四条 本控规单元的公共设施及公用设施详见附表二。

　　第十五条 本规划经长春市人民政府批准后执行，解释权属长春市规划局。

　　注：1、表中各项控制指标是指单元内各类用地的极限指标，不是单元内各类用地的平均指标，也不代表单元内各个单独地块的控制指标。

　　2、表中的容积率、建筑限高、建筑密度为上限控制，在实际建设中不得高于该控制指标（工业用地、物流仓储用地容积率、建筑密度为下限控制）；绿地率为下限控制，在实际建设中不得低于该控制指标（工业用地、物流仓储用地绿地率为上限控制）。

 

　　注： 1、本表中公共设施和公用设施的设置按照“定性、定量、定位和定时”的原则控制，不同的设施对应不同的控制类型，“定性”是确定设施的用地性质和设施的类别，“定量”是确定设施的用地规模，“定位”是确定设施的位置，“定时”是针对不同时期对应不同规划设施布局。

　　2、本表中的设施所在地块位置详见“图则”。

　　
 

　　二、图件

　　三、说明

　　1. 概述

　　1.1规划范围和规模

　　锦湖大路以南、甲一路以北、前进大街以西、南关区与高新技术开发区分界线以东的围合区域，总用地面积380.05公顷，总建筑面积约为212万平方米。以下简称为“本控规单元”。

　　1.2 编制依据

　　（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）（2）《城市规划编制办法》（2006年）（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）（4）《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）、（城市建设部分）（5）《城市居住区规划设计规范》（2002年）（6）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2010年）（7）《吉林省控制性详细规划编制技术暂行规定（试行）》（8）国家相关规范及吉林省、长春市相关地方法规（9）《长春市城市总体规划（2011－2021）》

　　1.3 本规划适用于本控规单元内各地块和各类用地的土地使用，各类建筑物、构筑物的新建及改、扩建的城市规划建设管理工作。

　　1.4 规划涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合实际情况并考虑到今后的发展而制定的，未涉及的指标应符合国家、吉林省和长春市有关法规、标准的规定。

　　1.5 本规划对各地块用地的主要用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施、以及城市“四线”的规定为强制性内容。

　　1.6 规划成果包括文本、图件、说明、图则。“文本、图件、说明”为本控规单元控制的主要文件，上述文件表达不清的内容和更详细的控制内容，参见“图则”。

　　2. 功能定位

　　2.1本控规单元的功能定位是：

　　南部新城的重要组成部分，是以居住和绿地为主要功能的城市生态公园、高端生态居住区。

　　2.2本控规单元是以新建区为主的控规单元。

　　3. 土地利用性质及兼容性控制

　　3.1 本规划涉及土地使用性质分类和用地类别代码依照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）执行，各地块土地使用性质如总图中所示（各类用地总指标详见表3-1）。

　　3.2 本规划中规定用地性质为地块主要使用功能，建筑物的新建、改建和扩建，其使用性质须同所在地块的主要土地使用性质相符。

　　3.3为适应城市发展的需要，有些建设用地在实际建设过程中可以与其他用地兼容使用，但必须符合以下原则：（1）相同、关联功能建筑的宜集中布置；（2）功能相互干扰的设施不宜集中布置，污染环境的设施不宜与居住、商业等人流集中的用地相邻布置；（3）确保公益性设施用地、市政设施用地、绿地不被侵占；（4）对于规划用地的兼容性，分为允许兼容、禁止兼容、根据具体情况确定是否允许兼容三种情况（详见表3-2）。

　　4. 土地使用强度控制

　　4.1 规划范围内地块开发建设，应符合本控规文本的规定，严格按照地块控制指标进行开发建设。

　　4.2 规划细分后的地块一般为基本地块，应作为基本出让单位；根据实际建设需要地块合并或拆分开发时，在规划行政主管部门批准后，允许其内部用地边界进行必要的调整，但其规模和配套设施项目必须符合文本所规定的指标要求和以下原则要求：

　　（1）用地构成比例与原规划基本相同；

　　（2）绿地、广场、公益性公共设施和市政基础设施用地必须得到充分保证；

　　（3）建设开发总容量不大于原各地块开发量之和。

　　4.3容积率控制

　　本控规单元一类居住用地容积率小于1.5；服务设施用地容积率小于2.0；二类居住用地容积率小于3.5；中小学用地容积率小于1.5；行政办公用地容积率小于3.0；社会福利用地容积率小于3.0；商业用地容积率小于4.0；供电用地容积率小于1.5；消防用地容积率小于1.5；公共交通场站用地容积率小于2.0；其他各类用地容积率控制按照国家有关规范要求执行。

　　4.4建筑密度控制

　　本控规单元一类居住用地建筑密度为30%以下；服务设施用地建筑密度为35%以下；二类居住用地建筑密度为30%以下；中小学用地建筑密度为25%以下；行政办公用地建筑密度为35%以下；社会福利用地建筑密度为30%以下；商业用地建筑密度为50%以下；供电用地建筑密度为40%以下；消防用地建筑密度为35%以下；公共交通场站用地建筑密度为35%以下。

　　4.5 建筑高度控制

　　建筑高度应符合日照、建筑间距、消防等方面的要求，同时要考虑对城市景观的影响，并征求空军意见，待其同意并满足机场净空要求后方能成立。一类居住用地建筑高度控制在18米以下；服务设施用地建筑高度控制在24米以下；二类居住用地建筑高度控制在100米以下；中小学用地建筑高度控制在24米以下；行政办公用地建筑高度控制在100米以下；社会福利用地建筑高度控制在60米以下；商业用地建筑高度控制在100米以下；供电用地建筑高度控制在24米以下；消防用地建筑高度控制在24米以下；公共交通场站用地建筑高度控制在80米以下。

　　4.6 绿地率控制

　　本控规单元内各项建设应按不同用地性质分别控制附属绿地比例。一类居住用地绿地率不低于40%；服务设施用地绿地率不低于30%；二类居住用地绿地率不低于30%；中小学用地绿地率不低于30%；行政办公用地绿地率不低于30%；社会福利用地绿地率不低于35%；商业用地绿地率不低于25%；供电用地绿地率不低于25%；消防用地绿地率不低于25%；公共交通场站用地绿地率不低于25%。

　　4.7 建筑退界控制

　　（1）沿道路两侧新建、改建、扩建的建筑，须满足建筑物及构筑物后退道路红线最小距离的规定（详见表4-1）。

　　注：特殊后退——对人流集散数量较大和对环境要求较高的建筑，在基本后退的基础上必须特别后退，具体规定由城市规划部门确定。

　　（2）沿建设基地边界的建筑物，其离界距离除满足《城市居住区规划设计规范》和《长春市建筑日照间距规定》的要求外，同时要符合消防、防灾、卫生、环保、管线埋设和道路通行等相关规范、规定要求，并体现用地的公平性原则，其离界距离最小不得少于5米。

　　（3）大量人流集散的建筑在基本后退的基础上必须特别后退，其后退道路红线距离须经交通影响评价分析研究后由规划部门确定。

　　（4）沿水系、公共绿地等城市绿地新建、改建或扩建建筑，后退须满足消防、防灾、卫生、环保、管线埋设和道路通行等要求。

　　5. 城市“四线”控制

　　5.1绿线、黄线、紫线、蓝线等城市“四线”内用地的使用必须符合相关法律、法规和技术规范中的要求。本控规单元内城市“四线”详见本规划图件。

　　5.2 绿线

　　 本次规划绿线重点划定《长春市城市总体规划（2011-2021）》中确定的公共绿地，包括各类城市公园、滨水绿地和特殊规定的街头绿地。

　　本控规单元的“绿线”包括：八一公园、甲一路北侧绿地、丙五十四路两侧街头绿地、丙五十二路两侧街头绿地。

　　5.3黄线

　　本控规单元依据《长春市城市总体规划（2011－2021）》和相关专项规划确定的城市基础设施位置和规模，经过对单元内的建设规模测算后，划定城市黄线并规定其控制指标和控制要求。

　　本控规单元内“黄线KV变电站、消防站、丙六十五路与丙五十二路交汇处社会停车场、丙六十五路与丙五十五路交汇处社会停车场、公交站场。

　　5.4蓝线

　　本控规单元依据《长春市城市总体规划（2011－2021）》和水系专项规划确定的水系蓝线，水系的蓝线需经水利部门确定河道设计方案后，方可确定准确位置。

　　本控规单元内“蓝线”包括：八一水库、八一支沟。

　　6. 道路交通规划

　　6.1城市道路规划

　　本单元内规划城市道路共分三个等级。

　　快速路：在本单元内规划快速路1条，为前进大街，道路红线米。

　　主干路：在本单元内规划主干路3条，为芳草街、甲一路、锦湖大路，道路红线米。

　　支路：在本单元内规划支路9条，红线米。

　　6.2本单元规划道路最大纵坡原则不超过3.0%，规划道路最小纵坡不小于0.3%。

　　6.3在本单元规划公交场站1处，占地3.26公顷。

　　6.4在本单元规划社会停车场2处，总泊位数200个（详见表6-2）。本单元配建停车场指标按照《长春市各类建筑配建停车场（库）标准》执行（详见表6-3）。

　　注：1、本表中交通设施的设置按照“定性、定量、定位和定时”的原则控制，不同的设施对应不同的控制类型，“定性”是确定设施的用地性质和设施的类别，“定量”是确定设施的用地规模，“定位”是确定设施的位置，“定时”是针对不同时期对应不同规划设施布局。

　　2、本表中的交通设施所在地块位置详见“图则”。

　　注：1、配建停车指标必须保证不少于15%地面停车泊位数（不含住宅）。

　　2、中心地区是指青冈路、台北大街、铁北四路、东荣大路、远达大街、东盛大街、仙台大街、卫星路、前进大街、宽平大路、普阳街、青年路围合的区域。

　　7. 公共服务设施规划

　　7.1为实现社会整体利益的公正、公平，在确定控制引导内容和标准时，首先应坚持保障公益的原则，强调城市整体格局的优化和功能完善。本次规划着重强调保证城市功能的公共、公用和公益设施的空间落实，保障公共利益不受侵犯，对于公益性公共服务设施用地如：教育、医疗卫生、文化、体育、社区服务、行政管理、社会福利等设施应加强土地使用性质的控制力度。

　　7.2本区域的公共服务设施主要依据居住区的规模在丙五十三路与丙六十五路交汇处集中布置。居住区及居住区以上级别的公共服务设施配建按“公共设施一览表”执行（详见表7-1），并应符合相关规定。居住区以下级别公共服务设施应按相关规定在地块中合理设置。

　　7.3本规划经长春市规划行政主管部门批准后，本单元内的配套设施应根据“定性、定量、定位和定时”的原则合理确定，并应满足“公共设施一览表”（详见表7-1）中的规定。

　　注：1、本表中公共设施的设置按照“定性、定量、定位和定时”的原则控制，不同的设施对应不同的控制类型，“定性”是确定设施的用地性质和设施的类别，“定量”是确定设施的用地规模，“定位”是确定设施的位置，“定时”是针对不同时期对应不同规划设施布局。

　　2、本表中的公共设施所在地块位置详见“图则”。

　　附 录

　　名词解释与技术规定

　　1、长春市规划用地空间定位编码系统

　　特指为使长春市控制性详细规划编制规范化、标准化和系统化，便于规划管理和查询而建立的全覆盖的数字编码定位系统。

　　2、本规划NG—GD12—KD6—D01—01定位编码对应的中文含义为南关分区（NG）——规划12单元（GD12）——控规6单元（KD6）——01地块（D01）——01分地块（01）。

　　3、控制性详细规划

　　以城市总体规划和分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

　　4、控规单元

　　控规单元是为了落实规划强制性内容、兼顾规划实施管理的可操作性、方便规划管理查阅而划分的结构单元。

　　5、用地面积

　　是规划地块划定用地的平面投影面积。

　　6、用地边界

　　是规划道路与规划用地之间或规划用地之间的分界线。

　　7、容积率

　　一定地块内，总建筑面积（不含地下建筑面积）与用地面积的比值。

　　8、建筑密度

　　一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

　　9、绿地率

　　是规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例。

　　10、道路红线

　　规划的城市道路路幅的边界线。

　　11、城市道路面积率

　　城市一定地区内，城市道路用地总面积占该地区总面积的比例。

　　12、建筑限高

　　根据建筑物所处不同区位及其对城市整体空间环境的影响程度，对建筑建造高度提出的一个最大许可限制。建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。

　　13、建筑后退

　　建筑后退是在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离。

　　14、建筑间距

　　是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

　　15、城市黄线

　　指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线、城市绿线

　　城市各类功能绿地的控制界线。

　　17、城市紫线

　　指省政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外市政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

　　18、城市蓝线

　　指城市规划确定的河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

　　总有人拿八一水库和北湖比，北湖是国家级新苏，自然是无法比较。八一水库横跨南关区和高新区交界，建设起来自然是不一样。目前水库西，学区，名校，高端住宅多，而东侧仅有华润，恒大保利等少数楼盘，回迁房，廉租房，公租房太多，无学校，无医院，无商业配套，居住品质短时间无法提升。

　　至于水库建设如上述，水面没有征收，更是无法启动建设。

　　一群外地人在讨论长春地理位置优劣，可笑。北湖那鬼地方，有钱人谁去去哪里？北湖会建高档小区吗？长春的历史发展决定了南部是有钱人聚集区。高新也是南部的延伸罢了。等八一水库建完，周边房价会越来越高。

　　八一水库没有北湖那边发展的快！

　　发展咋样不知道，反正房价是都1万3了。至于配套，线所名校，实际上在长春市中小学连前15都排不上号。

　　请叫它八一污水处理厂

　　八一水库西侧高新南区一带完全依靠学校支撑，近期传出两个吉大冠名学校更名的传闻，一旦学校不成，这一带的房价就会风雨飘摇。另外这区域缺少商业配套，绿地城西侧地块不知道会不会有商业综合体入驻，如果有的话，也能很好的带动这一带的发展。希望政府能更多的提供政策支持。

　　八一公园万科小区现在住着就感觉很舒适！环境感受真好！就看市政府能把公园修啥样了，希望政府不让市民失望！

　　八一水库周边已经发展了十多年了，从3000元到10000多元，但真心的觉得并不是房价的增长就代表了周边的发展，而这十年的发展也就可以印证了未来的发展。

 

　　从现在来看，八一水库周边无论从商业还是整体经济都和市区无法比较。

 

　　第一、八一水库的人群相比较而言，没有太大的购买力，也很难带动周边的市场发展。

　　第二、对于整体的规划，未来的着重点，也并不侧重于八一水库周边。无论交通还是教育都和市区相隔，想有更好的发展，多因素角度上，那里还是相差了太多了。

　　第三、其实，3000多的时候，吸引了大量的人选择那里，10000多鼓励了那些人留在了那里，但终究不会再有更多人选择八一水库周边。从各方面来看，那里毕竟没有优势。所以，何况未来了呢？

 

　　这样的回答，你认可吗？

　　北湖发展的挺好，新区规划好，